Q. 부모, 자녀 세대의 경우 통장을 보유한 사람은 부모님이지만, 분양금을 납부하는 사람은 자녀인 경우에 세금 측면에서 문제는 없나요?
A. 청약은 통장의 명의자만 가능하고 타인명의의 통장을 활용해서 청약을 하는 것은 법으로 금지되어 있습니다. 부모님 명의의 통장을 활용해서 자녀가 주택을 구입한 경우 부모님이 증여해준 재산은 결국 분양권에 대한 프리미엄이 되겠지만, 판교는 투기과열지구이므로 분양권 상태에서는 증여가 불가능합니다. 따라서, 아파트가 준공된 후 부모님 명의로 소유권이전 등기를 하고 나서 증여를 해야 하는데, 이렇게 되면 증여재산은 아파트가 되어 이 아파트 시세에 대한 증여세를 납부해야 합니다.
Q. 전용면적 25.7평 이하의 주택은 준공 후 10년 동안 전매가 금지되는데 그럼 증여는 가능한가요?
A. 전매가 금지되면 증여 또한 금지됩니다.
다만, 주택공급에 관한 시행 규칙에 의하면 증여가 금지된 경우에도 상속은 가능합니다. 따라서, 10년간 전매가 금지된 아파트를 부모님이 소유한 경우에는 10년 동안은 증여도 받을 수 없다는 문제점이 있습니다.
Q. 좀 전에 부모님의 명의로 당첨된 아파트가 준공 된 후 전매가 가능하다면 증여도 가능하다고 하셨는데요. 분양가 3억원인 아파트의 증여 당시 시세가 5억원인 경우라면 증여세는 얼마나 내야 하나요?
A. 부모님에게 증여 받은 재산은 기본적으로 3천만원을 공제한 금액을 기준으로 증여세가 부과됩니다. 증여 당시의 아파트 시세가 5억원이라면 5억원에서 3천만원을 공제한 4억7천만원에 대한 증여세 산출세액은 8천4백 만원이 되나, 3개월 이내에 예정 신고를 하면 산출세액에서 10%가 공제 되므로 7천 5백 6십 만원만 납부하면 됩니다.
Q. 부모님 명의로 청약에 당첨된 아파트의 시세가 5억원인 경우 증여를 받을 때 내야 하는 증여세가 7천5백 만원이라면 세금 부담이 상당히 과중한데요. 절세를 할 수 있는 방법이 없을까요?
A. 상속으로 부동산의 명의가 변경되는 경우에는 상속재산에서 기본적으로 5억원은 공제가 되므로, 증여로 명의를 변경하지 않고 상속으로 명의를 변경하면 절세가 가능해 집니다.
Q. 청약에 당첨이 된 경우 분양대금 외에 추가적으로 발생되는 비용은 무엇이 있을까요?
A. 아파트가 준공이 되면 등기를 하게 되는데요. 이 때 발생되는 세금이 취득세와 등록세 입니다. 등록세는 등기를 하는 시점에 발생되고 취득세는 잔금을 청산 한 후 30일 이내에 납부를 하게 되는데요. 분양가가 3억3천 만원인 30평 아파트의 경우 등록세(지방교육세 포함)는 790만원(분양가의 2.4%), 취득세는 660만원(2%, 전용면적 25.7평인 경우 농어촌특별세는 감면)을 납부하게 되어 약 1,380만원(4.4%)의 세금이 분양 대금 외에 발생하므로 이를 고려하셔서 자금계획을 세우셔야 합니다.
Q. 아파트가 준공되고 등기를 하는 시점에서 또 주의를 해야 하는 사항은 무엇이 있을까요?
A. 판교 청약에 당첨되고 나서 다른 아파트를 새로 취득한 경우에는 판교아파트가 준공된 후 잔금을 청산하고 나면 세법상 2주택자가 됩니다. 그러나, 2주택인 경우에도 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 종전 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 됩니다. 따라서, 건설 기간이 2년 이상인 경우에는 그 사이에 새로운 주택을 취득해도 비과세가 적용될 수 있으니 이를 고려해서 새로운 주택에 대한 취득 계획을 세우셔야 합니다.
Q. 아파트가 준공 되면 재산세를 내야 하는데요. 분양가가 3.3억원인 아파트의 1년 보유세는 얼마나 될 지 예상이 가능한가요?
A. 아파트의 재산세는 6월 1일 현재 국세청에서 고시한 가격을 기준으로 부과됩니다. 이렇게 국세청에서 고시한 가격을 아파트의 기준시가라고 하는데요. 이 기준시가는 아파트의 분양가와 꼭 같은 것은 아닙니다. 대개 최초에 고시되는 아파트의 기준시가는 분양가보다 약간 낮은 것이 일반적이므로 분양가가 3억 3천만원인 아파트의 기준시가를 3억원으로 가정한다면 납부해야 하는 재산세(지방교육세, 공동시설세, 도시계획세 등 부가세 포함)는 1년에 총98만원 정도 됩니다.
Q. 판교 아파트를 보유하고 있다가 결국은 양도를 하게 될 텐데 이 때 세법상 주의 해야 할 점은 무엇이 있을까요?
A. 1세대 1주택 비과세 요건을 판정할 때는 양도일 현재 1세대가 보유한 1주택으로 보유기간이 3년 이상인 경우 비과세가 적용됩니다. 다만, 서울, 과천 및 분당 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5대 신도시의 경우 3년 보유 요건 외에 2년 거주요건이 추가로 요구 됩니다. 판교지역의 경우에는 5대 신도시처럼 3년 보유 요건 외에 2년 이상 거주 요건이 추가될 가능성도 상당히 높습니다. 이를 고려한다면 판교 아파트에 2년 이상 실제로 거주를 하는 것도 절세 차원에서는 도움이 될 수 있습니다. 또한 판교 아파트의 경우 가격의 높은 상승이 예상되므로 양도 시점에 판교 아파트 외에 다른 주택을 보유한 경우에는 양도차익이 작은 다른 주택을 먼저 양도하고 판교 아파트를 나중에 양도해서 비과세를 적용 받는 것이 절세를 할 수 있는 방법이 됩니다.
박정현세무사(성신여대겸임교수, 부동산학 석사)
031-898-5397
판교 가기 전, 필수 점검사항 체크하기
‘로또’라고 불릴만큼 전국민적인 관심을 모아온 판교신도시 동시분양이 오는 29일부터 드디어 청약에 들어간다.
청약접수일이 코 앞으로 다가옴에 따라 그동안 청약통장을 장롱속에 보관만 해오던 수많은 수요자들은 조금씩 마음이 급해지고 있다.
하지만 판교신도시 동시분양은 인터넷으로만 청약을 받는 데다 여러 제도가 적용돼 청약 자격도 까다로운 편이어서 무엇보다 남은 기간자신의 청약 자격을 확실하게 알고 인터넷 청약 방법 등을 미리 숙지하는 것이 중요하다. 남은 보름동안 꼭 알아두어야 할 필수사항을 점검해보자.
◇ 청약절차 - 인터넷 뱅킹 가입 + 공인인증서 설치 필수!
판교청약은 인터넷으로만 진행되는 만큼 인터넷 뱅킹 가입은 필수다. 인터넷뱅킹에 가입하기 위해선 우선 본인이 직접 신분증과 통장, 도장을 지참하고 거래은행으로 찾아가 가입한 후 거래은행 홈페이지에서 전자공인인증서를 발급받아 자신의 컴퓨터에 설치하면 된다.
◇ 이것만은 꼭 체크하자
☞ 내 청약통장 순위
인터넷뱅킹 가입자라면 자신이 청약통장에 가입한 은행의 홈페이지에서 공인인증서로 본인 확인 후 청약예금, 청약부금, 청약저축 통장 등의 순위를 바로 확인할 수 있다. 통상 청약예금과 청약부금은 가입 2년이 지나면 1순위가 되며, 청약저축은 24회 이상 납입해야 가능하다. 지역1순위가 주어지는 성남시 거주자 자격은 2001년 12월 26일 이후 거주사실이 있어야 하며, 수도권(서울, 경기, 인천) 1순위는 모집공고일 당시 거주하면 된다.
☞ 최근 5년간 당첨여부
이번 판교 청약은 투기과열지구내 1순위 청약제한제도 적용에 따라 ▲과거 5년 이내(2001년 3월 24일 이후) 다른 주택에 당첨된 사실이 있는 가구에 속하거나 ▲2주택 이상을 소유한 가구에 속한 사람 ▲2002년 9월5일 이후 청약예금 및 청약부금에 가입한 사람 중 세대주가 아닌 사람 등은 청약통장 1순위라도 2순위로 밀려나게 된다.
이를 모르고 1순위로 청약했다가 당첨되더라도 취소되고, 향후 10년간 청약 자격을 상실한다. 금융결제원(www.apt2you.com) 홈페이지에서는 공인인증서를 보유하고 있는 사람들을 대상으로 과거 5년간 당첨 및 분양가 상한제 적용주택 당첨 사실을 조회해 준다.
☞ 무주택 세대주 기간과 요건
일반 1순위자에 앞서 우선 청약할 수 있는 무주택 우선공급 대상자의 청약 자격도 까다롭다. 무주택 세대주란 무주택 기간과 세대주 기간이 각각 10년 또는 5년을 넘겨야 한다는 뜻으로, 10년 또는 5년 이상 무주택자라도 세대주 기간이 5∼10년이 안되면 우선공급 자격이 안된다.
세대주 기간도 대한민국전자정부(www.egov.go.kr)에 가면 인터넷으로 바로 확인할 수 있다. 이때도 공인인증서가 필요한데 주민등록등본과 초본을 바로 무료로 출력해서 초본과 등본을 대조해 보면 본인의 세대주 기간을 산정해볼 수 있다.
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