약국 부동산 계약 '이것만은 꼭 살피자'

약국 부동산 계약 '이것만은 꼭 살피자'

계약내용 변경가능성·재고약 인수 등 꼼꼼히 살펴야

|안전한 약국 계약을 위한 기본지식|

성공적인 약국 운영의 첫 단추는 단연 약국 입지선정이다.

그러나 의약분업 이후 처방전 수요가 권리금의 바로미터가 되고 병·의원 근처 입지가 최상의 약국자리로 각광받으면서 약국 부동산은 타 업종과 구별되는 기형적인 시장이 돼 버렸다.

개업이나 이전을 준비하는 약사들의 약국 입지 선정과 계약은 고민거리 중 하나다.

이에 데일리팜은 대한약사회 전문위원으로 활동했던 오성곤 약사가 정리한 '약국 계약시 안전성을 위한 기본지식'을 소개한다.

◆계약내용 변경가능성 대비하자 = 약국 계약 후 의원 유치실패나 의원이 이전했을 경우 약사는 엄청난 피해를 보게 된다.

이같은 경우를 대비해 '의원 유치가 안 될 경우 조치사항', '계약 후 몇 개월 이내 의원 이주 시' 등과 같이 단서조항을 계약서에 명기하면 피해를 최소화 할 수 있다.

이 때 단서조항으로는 계약무효, 권리금 반환, 보증금 및 월세경감 등을 제시하면 된다.

또 신규 분양의 경우, 동일건물에 약국 추가 입점 여부도 반드시 확인해야 한다. 업종지정 특약 및 동일상가의 중복업종 금지 또는 업종변경금지 규약을 확인하는 것도 필수다.

약국이 아닌 상가에 약국을 개설할 때도 계약하려는 상가가 업종변경금지 의무가 있는지도 살펴봐야 한다.

◆기존약국 인수 시 재고 및 시설부분 신경 써야 = 재고약를 인수할 때 잔고를 함께 인수하는 경우가 많다.

그러나 실제 잔고와 재고 차이가 발생하는 경우도 비일비재한 게 현실이다. 반드시 개별 회사별로 잔고와 재고를 확인하는 게 안전하다.

인수하는 시설물도 체크해야 한다. 냉방기, 조제자동화 기기 등이 제대로 작동하는지를 살펴 보면 된다.

또 재고 및 잔고 인수 시 양도인, 양수인, 거래처가 함께 확인작업을 하는 것이 가장 최선의 방법이다.

오성곤 약사는 "약국 계약 시 피해를 당하는 약사들이 의외로 많다"면서 "실제 부동산 거래에서는 발생 할 수 있는 변수가 많은 만큼 기초적인 부동산 지식을 습득할 필요가 있다"고 조언했다.

<약국계약단계와 확인 사항>

1. 상가임대차 보호법 적용 대상인지 확인 - 적용 대상이 안될 경우 본 계약시 전세권 설정이 가능한지 임대인 의사 타진 2. 등기부등본 확인 - 을구 설정 금액과 기존입주 상가의 보증금 금액의 합과 상가 시세의 차액 비교(소위 권리분석) - 불법 건축물(또는 상가지정이 아닌 경우)이 아닌 지 확인 - 등기부상 주소지와 소유자, 계약서상 주소지와 소유자 일치 확인 3. 의원 이주 가능성이 없는 지 확인 - 임대차계약서(신규) 또는 권리양도계약서(인수)에 의원 이전 시 또는 입점 안할 시 조치사항에 대해서 명기할 수 있는 지 확인(계약파기, 임대료 재협상 등) 4. 재고 및 시설 인수 문제를 어떻게 처리 할 것인지 확인 - 재고 및 잔고 인수(거래관계 인수)시 삼자(양도인, 양수인, 거래처)가 함께 확인하는 것이 안전 - 가장 좋은 방법은 재고분은 인수하되 잔고(거래관계)는 인수하지 않는 것임. - 시설은 하자가 없는 시설인지 사전 확인이 필요

데일리팜 강신국기자 (ksk@dreamdrug.com)