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돈되는 상가 따로 있다

2006년의 부동산 투자의 인기 종목은 땅과 상가가 아닐까 한다. 그 중에서도 8.31 폭풍을 피해간 상가 물건이 한창 인기이다. 모 경제TV 프로그램에 나가 경매물건을 소개한 적이 있는데 꼭 부탁받는 물건이 바로“상가”매물이다.

사상 최저 저금리가 계속되고 앞으로도 예금으로 생활할 수 없게 된 사람들이 가장 관심을 가지고 있는 물건이 월세를 받을 수 있는 상가 매물로, 어차피 마이너스 금리시대를 살아야 한다면 지금까지와는 전혀 다른 노후 전략을 세워야 하는 시대에서는 불가피한 선택이다.

경매로 상가를 낙찰받을때 주의해야 할 사항을 잠시 살펴보자.

상가는 특성상 다음과 같이 크게 4가지로 구분된다.

▶근린상가
병아리 투자자로부터 가장 높은 인기를 받고 있는 물건으로, 근린주택의 일부에 있는 소규모 상가이다. 소규모상가의 경우 두 가지로 나누어 살펴보아야 한다. 상가(근린) 부분만 낙찰 받는 경우와 근린주택 전부를 낙찰 받는 경우다.

주의해야 할 물건은 상가(소형)부분만 경매로 나온 경우로 상가는 상권이 죽어 있는 경우가 일반적이다. 만약 영업이 잘되거나 위치가 좋은 물건이라면 대개는 동네 중개업소에서 해결하여 버리기 때문에 경매시장까지 등장할 여지가 별로 없다.

그러나 근린 물건 중에도 근린주택 전체로 투자가치가 충분한 우수물건도 자주 등장하는데 이런 물건은 장사가 안 되어서라기보다는 건물 소유자의 과다한 채무로 경매시장에 등장하는 물건이다.

입지여건이나 배후 인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역의 근린 상가는 투자가치가 충분하여, 현재는 미성숙 상태라 해도 시간이 지날수록 주변 상권이 안정되고 땅값이 오르는 것이 일반적이므로, 자산가치 측면에서도 유리하며 불경기에도 이 종목의 부동산 낙찰 가격은 떨어지는 경우가 거의 없다.

주거까지 겸용할 수 있어 직접 운영하고자 하는 물건은 독자들에게 권할 만하다.

얼마 전 수원법원 경매7계에서 경매가 된 안양시 안양동에 있는 근린 주택의 경우 전체 대지면적이 152평이고, 건물은 지하 1층, 지상 4층으로 총건평 250여 평 규모다.

지층(60여 평), 1층(80여 평)이 슈퍼마켓으로 사용되고 2, 3, 4층은 주택으로 사용되는 물건으로 법원감정가격이 12억원 정도였는데 낙찰가격이 12억 5천만 원으로 감정가격 이상으로 낙찰 되었지만, 위치나 상권 등이 우수한 곳으로 성공한 낙찰사례였다.

이 종목은 현재 낙찰가격이 상당히 올라가고 있는 것으로 나타나고 있어 수익률이 낮아지는 문제가 있는 것이 추세다.

▶아파트 단지내 상가
극심한 불황을 맞아 생계형 창업하거나 임대사업하기에 적합한 부동산 상품을 선택하라면 단연 아파트 단지내 상가가 꼽힌다. 요즈음 대형쇼핑센터의 등장으로 아파트 단지 내 상가의 수익성이 떨어졌지만 독립적인 상권을 유지하고 있거나 대형 쇼핑센터와 중복업종을 피한다면 여전히 수익성이 높은 편이다.

단지내 상가는 5000만 원대의 소액으로도 투자가 가능하고 가족들의 노동력으로 운영 할 수 있는 것이 장점이다. 최근의 실업난을 창업으로 뚫어보려는 사람들이 늘어나면서 그 동안 외면당하던 단지 내 상가도 경매시장에서 인기도 점차 회복세를 보이고 있는 추세이다.

이 물건의 동향을 보면 서울·수도권에서 매월 200∼300여건이던 것이 최근 경제 상황을 반영한 탓인지 400여건 정도가 경매에 붙여지고 있다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 50%를 밑돌아 한동안 경매시장에서 큰 관심을 끌지 못하는 상품이었다.

1층 상가를 기준으로 1회 이상 유찰된 후 2차 입찰에서 10-15대1 정도로 낙찰되고 있고, 2층 이상의 물건은 3회 유찰에서 겨우 낙찰되고, 소규모 단지의 물건이나 지방의 아파트단지는 낙찰가격이 잡히지 않는 곳도 있다고 한다.

이런 경우는 주의해야 할 것은 자명하다.

★아파트 단지 내 상가의 장점
부동산 경매를 통해 단지 내 상가를 낙찰 받는 경우 1층을 기준으로 분양가격의 70-75%선에서 소유권취득해야 경매의 잇점을 살렸다고 할수 있다. 임대사업용 또는 순수창업용 상가를 찾는 수요자들은 취득원가를 크게 낮춘 선에서 매입이 가능하여 초기 취업비용을 줄일 수 있다.

낙찰가격의 50%정도는 경락잔금을 이용하면 전세보증금 정도의 가격으로 내 건물에서 시작이 가능하다(지역에 따라 낙찰가격 차이가 매우 크다).

살아있는 상권이거나 운 좋게 목 좋은 상가의 경우에는 바닥 권리금이 형성돼 있어 경매를 통해 낙찰 받으면 웃돈 없이 싸게 매입할 수 있어 일석이조다.

최근 단지 내 상가의 업종 규제가 대폭 완화돼 입점 가능업종이 다양해졌다는 점도 장점이다. 주거환경을 해치는 단란주점, 안마시술소 등 일부 업종만 제외될 뿐 노래방, PC방등 대부분의 근린생활 시설까지 확대되었다.

이런 영업을 목적으로 임대 얻으려는 세입자를 상대로 한 단지 내 임대사업용으로도 적합하다.

1000가구 이상 대단지로 독립적인 상권을 확보하고 있는 경우의 1층 상가는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있고 투자성이 커 낙찰 후 시세 차익도 남길 수 있다. 그러나 최근에 제정*시행되고 있는 상가건물임대차보호법과 시행령에 의한 세입자에 대한 임대차 보호규정으로 인해 권리분석도 신경을 써야 한다.

★소액으로 아파트 상가에 투자한 사례
광진구 자양동에 사는 신영모씨는 지난해 9월 서울 송파구 방이동에 있는 ** 아파트 단지 내 상가 2층 실평수 14평을 2번 유찰 때 감정가격 4,500만원의 67%선인 3,020만원에 낙찰 받았다. 이 아파트는 지난 92년 말 입주됐으며, 900여 가구로 독립적인 상권을 확보하고 있다. 낙찰당시 보증금 2,000만원에 월 35만원 피아노 학원으로 임대되고 있었다.

입찰일에 이 피아노학원 원장님도 함께 입찰했었는데 경험이 없던 원장님은 당일 입찰가격의 최저가격인 2,900만원에 응찰하여 3명중 꼴등을 했는데 2등은 3,000만원에 응찰했다. 잔금 치르고 피아노 학원에 다시 재임대 했는데 학원 원장님이 감정가격 수준으로 매매할 것을 부탁했는데 그 다음 진행상황은 잘 모르겠다.

경매를 처음 배우는 과정에서는 이처럼 투자자금이 소액이면서 명도가 어렵지 않는 물건으로 경험을 쌓아가는 것이 무엇보다 중요하다.

▶종자돈 2억 원 정도로 방이동 상가에 도전한 사례
얼마 전에 송파 방이동 송파구청 건너편 먹자골목 안에 3층짜리 상가중 1층에 실 평수 140여 평이고 용도는 갈빗집으로 사용되고 있던 물건이 경매로 나온 적이 있었다.

장사가 안 되어 경매 나온 것이 아니라 건물주가 망하는 바람에 갈빗집까지 망하게 된 것이데, 갈비집 사장이 인테리어공사하면서 들어간 공사비 약 3억원을 유치권이라고 신고하는 바람에 감정가격 7억5천만 원짜리가 3번 유찰(세 번 유찰이면 감정가격 대비 51,2%)로 떨어져 입찰당일 최저입찰가격이 3억 9천여만 원일 때 4억7천만 원에 응찰하여 경쟁자 5명을 물리치고 낙찰 받은 것이 2003년 말이었다.

응찰 전에 서울 잠실 신천동 모새마을금고가 이율 8%로 3억원을 잔금융자해 주기로 약속한 상태로 응찰해서 순투자 금액은 2억원 정도였다.

잔금 납부후 기존의 갈비집 사장과 재계약하는 조건으로 유치권 포기각서를 받았는데 응찰 전에 이런 경우에 유치권은 성립하지 않는다는 이미 알고 있었다. 만약 계속해서 유치권을 주장하며 돈을 요구하는 억지를 부리면 강제집행 하겠다고 식당주인에게 협박(?)한 것도 어느 정도 효과가 있었는데, 더 중요한 것은 장사가 상당히 잘되고 있었다.

임대조건은 보증금 4억원에 월세 7백만 원을 받는 조건이고, 단 1순위로 전세권을 설정해주기로 하였는데 이것으로 유치권과 명도문제가 한번에 해결된 것이다.

받은 전세금으로 새마을금고 융자를 상환한 것은 말 할 것도 없고, 따라서 순투자는 1억 원 정도이고 월세 700만원을 받고 있는데 갈비집 사장이 평당 1,000만원씩 계산해서 14억원에 팔라고 하고 있다.

▶수십,수백 개로 쪼개진 소형 평수의 상가들
대형상가중 일부 점포로 수십,수백 개로 쪼개진 소형 평수의 상가들이 경매로 넘어오는 경우이다. 몇 년씩 비어있는 이런 상가는 병아리들은 처음부터 쳐다볼 생각을 하지 않는 것이 좋다.

지상 층이라면 그나마 어떻게 해 볼 수도 있는데, 대개는 지하층으로서 상권이라고는 형성될 가망이 전혀 없는 그야말로 완전히 죽은 상가에 투자하였다가는 머리만 아플 뿐이다. 그러나 지하층이라도 역세권의 대형상가라면 리모델링이나 용도변경등의 방향이 잡히는 경우라면 도전해 볼만하지만, 전체적으로는 사업 위험부담이 높다.

▶대형상가가 통째로 경매에 붙여지는 경우
이 경우는 한 번 해볼 만하다. 대체로 이런 상가는 장사도 상당히 활발하고, 투자처로는 손색이 없으나 우선 투자금액이 상당하다.

2년여 전에 서울 동부법원에서 경매에 붙여진 강동구 암사동의 모 아파트단지 입구에 있는 **종합상가의 경우 지하 1층, 지상 3층짜리로 최초감정가가 64여억 원 정도였고, 3차 유찰되어 32억 6,500여만 원에서 경매가 진행되었는데 경쟁률 2대 1로 모 부동산컨설팅회사가 42억원에 응찰하여 낙찰 받은 사례가 있었다.

시가 100억원이 넘는 상가를 권리금 한 푼 지불할 법적 의무 없이 45억 원 정도에 소유권을 취득했으니 성공한 사례라고 생각할 수 있으나, 아무나 그렇게 할 수 있는 것이 아니다.

이 상가에는 전체로 약 100여개의 점포가 성업중으로 상가건물임대차보호법 시행이전에 저당권이 설정된 연유로 이법의 보호를 받지 못하는 상가 임차인이 수백 명이 존재하였고, 보증금과 권리금을 모두 날릴 처지에 빠진 상가 세입자들의 격렬한 반발로 인해 명도에 많은 비용과 시간이 소요된다는 점은 유의해야 한다.

요즘 상가투자에 나서는 분들의 성향이 직접 자신의 명의로 구입하기보다는 펀드 등을 통해 덩치를 키운 다음 은행이자 이상의 월 수익이 기대되는 대형 상가나 오피스건물을 공동 응찰하는 추세가 일반화되고 있다.

또 하나는 펀드전문회사가 펀드 등을 통해 자금을 모아 오피스나 상가에 투자하여 운영비를 제외한 이익금을 배당금 형태로 돌려주는 간접투자도 더욱 발전할 것이다. 8.31 정책이 어떤 결과를 가져오는 것과는 상관없이 대세는 간접투자의 시대로 나아가고 있는 것은 분명하고, 이는 올바른 추세라 할 수 있다.

그 중심에 상가나 오피스물건이 있다고 보면 정확하다.


[출처: 2005/11/28 우형달]

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