Q. 부모, 자녀 세대의 경우 통장을 보유한 사람은 부모님이지만, 분양금을 납부하는 사람은 자녀인 경우에 세금 측면에서 문제는 없나요?
A. 청약은 통장의 명의자만 가능하고 타인명의의 통장을 활용해서 청약을 하는 것은 법으로 금지되어 있습니다. 부모님 명의의 통장을 활용해서 자녀가 주택을 구입한 경우 부모님이 증여해준 재산은 결국 분양권에 대한 프리미엄이 되겠지만, 판교는 투기과열지구이므로 분양권 상태에서는 증여가 불가능합니다. 따라서, 아파트가 준공된 후 부모님 명의로 소유권이전 등기를 하고 나서 증여를 해야 하는데, 이렇게 되면 증여재산은 아파트가 되어 이 아파트 시세에 대한 증여세를 납부해야 합니다.
Q. 전용면적 25.7평 이하의 주택은 준공 후 10년 동안 전매가 금지되는데 그럼 증여는 가능한가요?
A. 전매가 금지되면 증여 또한 금지됩니다.
다만, 주택공급에 관한 시행 규칙에 의하면 증여가 금지된 경우에도 상속은 가능합니다. 따라서, 10년간 전매가 금지된 아파트를 부모님이 소유한 경우에는 10년 동안은 증여도 받을 수 없다는 문제점이 있습니다.
Q. 좀 전에 부모님의 명의로 당첨된 아파트가 준공 된 후 전매가 가능하다면 증여도 가능하다고 하셨는데요. 분양가 3억원인 아파트의 증여 당시 시세가 5억원인 경우라면 증여세는 얼마나 내야 하나요?
A. 부모님에게 증여 받은 재산은 기본적으로 3천만원을 공제한 금액을 기준으로 증여세가 부과됩니다. 증여 당시의 아파트 시세가 5억원이라면 5억원에서 3천만원을 공제한 4억7천만원에 대한 증여세 산출세액은 8천4백 만원이 되나, 3개월 이내에 예정 신고를 하면 산출세액에서 10%가 공제 되므로 7천 5백 6십 만원만 납부하면 됩니다.
Q. 부모님 명의로 청약에 당첨된 아파트의 시세가 5억원인 경우 증여를 받을 때 내야 하는 증여세가 7천5백 만원이라면 세금 부담이 상당히 과중한데요. 절세를 할 수 있는 방법이 없을까요?
A. 상속으로 부동산의 명의가 변경되는 경우에는 상속재산에서 기본적으로 5억원은 공제가 되므로, 증여로 명의를 변경하지 않고 상속으로 명의를 변경하면 절세가 가능해 집니다.
Q. 청약에 당첨이 된 경우 분양대금 외에 추가적으로 발생되는 비용은 무엇이 있을까요?
A. 아파트가 준공이 되면 등기를 하게 되는데요. 이 때 발생되는 세금이 취득세와 등록세 입니다. 등록세는 등기를 하는 시점에 발생되고 취득세는 잔금을 청산 한 후 30일 이내에 납부를 하게 되는데요. 분양가가 3억3천 만원인 30평 아파트의 경우 등록세(지방교육세 포함)는 790만원(분양가의 2.4%), 취득세는 660만원(2%, 전용면적 25.7평인 경우 농어촌특별세는 감면)을 납부하게 되어 약 1,380만원(4.4%)의 세금이 분양 대금 외에 발생하므로 이를 고려하셔서 자금계획을 세우셔야 합니다.
Q. 아파트가 준공되고 등기를 하는 시점에서 또 주의를 해야 하는 사항은 무엇이 있을까요?
A. 판교 청약에 당첨되고 나서 다른 아파트를 새로 취득한 경우에는 판교아파트가 준공된 후 잔금을 청산하고 나면 세법상 2주택자가 됩니다. 그러나, 2주택인 경우에도 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 종전 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 됩니다. 따라서, 건설 기간이 2년 이상인 경우에는 그 사이에 새로운 주택을 취득해도 비과세가 적용될 수 있으니 이를 고려해서 새로운 주택에 대한 취득 계획을 세우셔야 합니다.
Q. 아파트가 준공 되면 재산세를 내야 하는데요. 분양가가 3.3억원인 아파트의 1년 보유세는 얼마나 될 지 예상이 가능한가요?
A. 아파트의 재산세는 6월 1일 현재 국세청에서 고시한 가격을 기준으로 부과됩니다. 이렇게 국세청에서 고시한 가격을 아파트의 기준시가라고 하는데요. 이 기준시가는 아파트의 분양가와 꼭 같은 것은 아닙니다. 대개 최초에 고시되는 아파트의 기준시가는 분양가보다 약간 낮은 것이 일반적이므로 분양가가 3억 3천만원인 아파트의 기준시가를 3억원으로 가정한다면 납부해야 하는 재산세(지방교육세, 공동시설세, 도시계획세 등 부가세 포함)는 1년에 총98만원 정도 됩니다.
Q. 판교 아파트를 보유하고 있다가 결국은 양도를 하게 될 텐데 이 때 세법상 주의 해야 할 점은 무엇이 있을까요?
A. 1세대 1주택 비과세 요건을 판정할 때는 양도일 현재 1세대가 보유한 1주택으로 보유기간이 3년 이상인 경우 비과세가 적용됩니다. 다만, 서울, 과천 및 분당 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5대 신도시의 경우 3년 보유 요건 외에 2년 거주요건이 추가로 요구 됩니다. 판교지역의 경우에는 5대 신도시처럼 3년 보유 요건 외에 2년 이상 거주 요건이 추가될 가능성도 상당히 높습니다. 이를 고려한다면 판교 아파트에 2년 이상 실제로 거주를 하는 것도 절세 차원에서는 도움이 될 수 있습니다. 또한 판교 아파트의 경우 가격의 높은 상승이 예상되므로 양도 시점에 판교 아파트 외에 다른 주택을 보유한 경우에는 양도차익이 작은 다른 주택을 먼저 양도하고 판교 아파트를 나중에 양도해서 비과세를 적용 받는 것이 절세를 할 수 있는 방법이 됩니다.
박정현세무사(성신여대겸임교수, 부동산학 석사)
031-898-5397
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