부재지주(不在地主)의 농지및임야 소유시 주의!

올해부터 비사업용토지나 농지.임야의 외지 소유자(부재지주)의 경우 비투기지역에서도 양도세가 실거래가로 과세돼 세 부담이 늘어난다. 종전까지 비투기지역에서는 시가보다 훨씬 싼 양도세를 공시지가로 부과했었다.

또 2007년부터는 부재지주의 양도세율이 9-36%에서 60%로 중과되고, 장기보유 특별공제(10-30%)도 받을 수 없게 된다.

토지거래허가구역내 농지 및 임야 등의 취득 자격도 강화된다. 종전까지 가구주 및 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 시.군에서 6개월 이상 거주해야 살 수 있었으나 올해부터는 1년 이상 거주해야 가능하다.

허가구역내 의무이용기간도 늘어 농지의 경우 취득후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매할 수 없다.

또 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가의 5-10％에 이르는 이행강제금이 부과되고, 3월부터는 토지거래행위 위반행위를 신고하는 사람에게 신고포상금을 주는 `토(土)파라치' 제도가 운영된다.

외지인이 농지나 임야를 구입해 양도세 등 부담을 줄이려면 `재촌(在村-실제 거주하기)'과 `자경(自耕-직접 농사짓기)' 규정을 잘 지켜야 한다. 그래야 농사 등을 목적으로 한 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않는다.

농지는 이 두가지를 모두 충족해야 한다. 양도일(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날) 현재 농지 소재지 시.군.구나 연접 시.군.구에 살고 있어야 한다. 이 때 특별시나 광역시는 `구(區)'를 기준으로 적용하므로 주의해야 한다.

예컨대 의정부·남양주시에 땅이 있을 경우 노원구 거주자는 재촌으로 인정을 받을 수 있지만 강남구 거주자는 인정하지 않는다는 얘기다.

자경 규정은 상시 농업에 종사하거나 농사의 절반 이상을 자신이 직접 지어야 한다. 하지만 양도일 현재 재촌과 자경 요건을 갖췄다고 해서 모두 사업용 토지로 인정받는 것은 아니다.

양도일 현재

▲3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용했거나
▲5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우(10년 이상 농지를 보유한 경우도 3년 이상 사업에 직접 사용하면 됨)
▲보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용한 경우에만 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

이 가운데 한 가지 요건만 충족하면 된다.

재정경제부 관계자는“정상세율(9∼36%)로 양도세를 내려면 농지의 경우 최소한 2년 이상을 보유하고 농지 소재지나 연접 시·군·구에서 보유기간의 80%(19.2개월)을 거주(재촌)하면서 직접 경작(자경)해야 한다”고 말했다.

자경의 경우 농사의 2분의 1 이상을 짓는 것을 말한다.

다만 300평(1천㎡) 이하의 주말-체험 영농은 재촌 규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수 있다.

임야는 재촌 규정만 갖추면 된다. 양도일 현재
▲3년 이상 보유기간 중 2년 이상
▲5년 이상 보유기간 중 3년 이상
▲보유기간 중 80% 이상 임야 소재지 시.군.구와 연접 시.군.구에 거주해야 한다.

만약 토지거래허가구역에서 거래허가요건 및 의무이용을 위반하면 토파라치의 신고 대상이 될 수 있어 유의해야 한다. 또 허가구역에선 농지는 취득후 2년(임야는 3년)의무적으로 이용해야해 중도에 전매를 할 수 없다.

농지.임야를 매수한 사람의 세대원 전원이 1년 이상 해당 시.군에 거주하지 않았거나 토지이용계획서대로 이용하지 않았을 경우 등이 해당된다.

재촌 규정을 지키기 위한 위장전입 등 불법 행위가 힘들어질 것이다.

농지를 취득해 본인이 직접 농사를 지을 수 없을 때는 농지은행에 위탁할 수 있다. 지난해 10월부터 도시민들이 300평(1천㎡) 이상의 농지도 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않고도 소유할 수 있다.

하지만 이 경우에는 재촌 및 자경 규정에 부합하지 않아 양도세가 내년부터 60%로 중과되므로 유의해야 한다.