“1세대2주택자 절세방안
”
서울 강남에 살고 있는 왕부자씨는 서초구에 아파트 1채(시가5억), 경기도 일산시에 아파트 1채(시가3억)을 보유하고 있는 정말 왕부자다...
그런데.. 요즘 왕부자씨에게 큰 걱정거리가 하나 생겼다.
그 이유는 2007년부터 1세대 2주택자들에게 양도소득세를 중과하기 때문이다.
중과가 되면 두채를 보유하고 있는 왕부자씨는 세금부담은 커지기 때문에..
그냥 2주택을 보유하고 있어야 할지 아님 다른 방법을 찾아야 할지 고민에 빠져있다.
* 2007년부터 1세대 2주택에 중과세
2006년부터는 1세대 2주택자에게 투기지역이나 고가주택 여부에 관계없이 양도소득세가 실거래가액으로 과세된다. 또한 2007년부터는 1세대2주택자에게 양도소득세가 3년이상 장기보유에 관계없이 장기보유 특별공제를 적용받지 못하고 적용세율도 50%로 중과된다.
◈ 1세대 2주택의 경우, 다음과 같은 원칙을 적용한다.
첫째, 1세대 2주택에 대해 실거래가로 계산할 때의 1세대 2주택으로 보는 주택 수 계산은 가격과 소재지, 면적에 상관없이 전국의 모든 주택을 대상으로 한다. 즉, 세대 단위로 전국 어느곳이든 2주택을 소유하면 무조건 실거래가로 계산해야 한다.
둘째, 2007년부터 적용되는 양도소득세 중과(50%세율 적용) 대상의 주택 수 계산은 실거래가 계산과 달리 다음 원칙을 따른다.
원칙적으로 서울, 광역시, 경기도 소재 주택은 모든 주택이 대상이지만, 기타지역(광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 도지역) 소재인 경우에는 기준시가 3억원 초과 주택만 대상이 된다.
◆ 왕부자씨의 경우는
왕부자씨의 주택은 무조건 실거래가 적용을 받을뿐 아니라 내년에 양도할 때는 중과세까지 적용된다. 그러므로 주택을 양도하려면 실거래가 과세되더라도 중과세가 적용되는 내년으로 넘어가지 않는 것이 좋다.
다른 방법으로는 증여를 고려해 보아도 좋다.
증여시점은 상관이 없으나, 내년 종합부동산세 등을 고려하면 가능하면 빨리 하는 것이 좋다. 또한 증여시에는 세대 독립이 가능한 자에게 해야 양도소득세나 종합부동산세의 가중을 피할 수 있다.
‘어떤 주택을 증여할 것인가’는 절세의 측면에서만 본다면 증여세와 양도소득세를 비교하여 세금이 적게 나오는 주택, 또는 양도차익이 적은 주택을 증여하는 것이 유리하다.
나머지 한 채에 대해서는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시키고, 6억을 넘지 않으면 양도세는 내지 않아도 된다.
◆ 1세대 2주택자, 올해안으로 양도를 계획한다면...
1세대 2주택의 경우 어떤 상황이냐에 따라 절세방법은 다를 수 있다. 또한 세법에는 큰 원칙이 있지만 다양한 특례와 예외조항이 있어 매우 복잡하고, 적절한 시기를 놓치면 세금부담이 커질 수 있다. 따라서 1세대 2주택자로 2006년안에 양도시기를 생각한다면 지금 바로 세무전문가와 상담해서 방향을 결정하는 것이 좋다.
- 출처: (주)신화세법연구소
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