| 증여받은 주택을 양도하는 경우, 양도소득세 과세여부 |
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≫ 부부인 상태에서 배우자가 1주택을 증여받은 후에 이혼한 상태에서 증여받은 1주택을 양도하는 경우에는 증여받은 날부터 3년 이상 보유( 서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고, 양도 당시 양도인과 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대1주택으로써 양도소득세가 과세되지 않습니다(재일46300-2872, 1997.12.8). ※ 증여 받은 날 : 증여등기 접수일임 양도인(예 : 아들)이 동일 세대원인 가족(예 : 아버지)으로부터 주택 1채를 증여 받은 후에 그 증여받은 주택을 양도한 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)이고, 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 됩니다(재일46014-113, 1997.1.22). ≫ 이 경우 양도 당시 증여자와 수증자가 반드시 동일 세대원이어야 합니다. ≫ 양도당시 증여자와 수증자가 동일 세대원이 아닌 경우에는 수증자가 증여를 받은 날부터 계산하여 보유기간이 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주) 하고, 양도 당시 양도인(수증자)와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없고, 당초 증여인도 당해 양도한 주택을 보유했던 것으로 보아 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우에 양도소득세가 비과세 됩니다. |
증여받은 주택을 양도하는 경우, 양도소득세 과세여부
미등기 양도하면 받지 못하는 혜택
| 미등기 양도하면 혜택 못 받아요 |
부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도(미등기양도)하면 다음과 같은 불이익을 받는다. 1) 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못한다. 따라서 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못한다. 2) 장기보유특별공제를 받지 못한다. 토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소득세 계산시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼45%를 공제해 주나 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못한다. 3) 양도소득기본공제를 받지 못한다. 양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 다음의 각 자산별로 각각 연 250만원씩을 공제해 주나 미등기양도자산에 해당되는 경우에는 공제를 받지 못한다. - 부동산·부동산에 관한 권리 및 기타자산 - 주식 및 출자지분 4) 70%의 높은 세율이 적용된다. 양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득의 크기에 따라 9%에서 36%의 세율이 적용되며 1년 미만 보유한 자산의 경우에도 50%의 세율이 적용되나, 미등기양도자산에 대하여는 70%의 가장 높은 세율이 적용된다. 등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 6월 1일부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있다. 따라서 위 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 물게 되므로 미등기전매 행위는 하지 않는 것이 좋다. ※ 미등기양도 제외 자산 다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에는 미등기 양도로 보지 아니한다. - 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 - 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 - 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지와 비과세대상인 교환·분합 또는 대토하는 농지 - 비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 - 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 「토지등의취득및보상에관한법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 - 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득 등기를 하지 못하고 양도하는 토지 - 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역 대가로 취득한 체비지로서 토지구획정리사업법 제62조에 규정하는 토지구획 환지처분공고 이전에 양도하는 토지 |
1세대 2주택자 양도소득세 절세방안
“1세대2주택자 절세방안
”
서울 강남에 살고 있는 왕부자씨는 서초구에 아파트 1채(시가5억), 경기도 일산시에 아파트 1채(시가3억)을 보유하고 있는 정말 왕부자다...
그런데.. 요즘 왕부자씨에게 큰 걱정거리가 하나 생겼다.
그 이유는 2007년부터 1세대 2주택자들에게 양도소득세를 중과하기 때문이다.
중과가 되면 두채를 보유하고 있는 왕부자씨는 세금부담은 커지기 때문에..
그냥 2주택을 보유하고 있어야 할지 아님 다른 방법을 찾아야 할지 고민에 빠져있다.
* 2007년부터 1세대 2주택에 중과세
2006년부터는 1세대 2주택자에게 투기지역이나 고가주택 여부에 관계없이 양도소득세가 실거래가액으로 과세된다. 또한 2007년부터는 1세대2주택자에게 양도소득세가 3년이상 장기보유에 관계없이 장기보유 특별공제를 적용받지 못하고 적용세율도 50%로 중과된다.
◈ 1세대 2주택의 경우, 다음과 같은 원칙을 적용한다.
첫째, 1세대 2주택에 대해 실거래가로 계산할 때의 1세대 2주택으로 보는 주택 수 계산은 가격과 소재지, 면적에 상관없이 전국의 모든 주택을 대상으로 한다. 즉, 세대 단위로 전국 어느곳이든 2주택을 소유하면 무조건 실거래가로 계산해야 한다.
둘째, 2007년부터 적용되는 양도소득세 중과(50%세율 적용) 대상의 주택 수 계산은 실거래가 계산과 달리 다음 원칙을 따른다.
원칙적으로 서울, 광역시, 경기도 소재 주택은 모든 주택이 대상이지만, 기타지역(광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 도지역) 소재인 경우에는 기준시가 3억원 초과 주택만 대상이 된다.
◆ 왕부자씨의 경우는
왕부자씨의 주택은 무조건 실거래가 적용을 받을뿐 아니라 내년에 양도할 때는 중과세까지 적용된다. 그러므로 주택을 양도하려면 실거래가 과세되더라도 중과세가 적용되는 내년으로 넘어가지 않는 것이 좋다.
다른 방법으로는 증여를 고려해 보아도 좋다.
증여시점은 상관이 없으나, 내년 종합부동산세 등을 고려하면 가능하면 빨리 하는 것이 좋다. 또한 증여시에는 세대 독립이 가능한 자에게 해야 양도소득세나 종합부동산세의 가중을 피할 수 있다.
‘어떤 주택을 증여할 것인가’는 절세의 측면에서만 본다면 증여세와 양도소득세를 비교하여 세금이 적게 나오는 주택, 또는 양도차익이 적은 주택을 증여하는 것이 유리하다.
나머지 한 채에 대해서는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시키고, 6억을 넘지 않으면 양도세는 내지 않아도 된다.
◆ 1세대 2주택자, 올해안으로 양도를 계획한다면...
1세대 2주택의 경우 어떤 상황이냐에 따라 절세방법은 다를 수 있다. 또한 세법에는 큰 원칙이 있지만 다양한 특례와 예외조항이 있어 매우 복잡하고, 적절한 시기를 놓치면 세금부담이 커질 수 있다. 따라서 1세대 2주택자로 2006년안에 양도시기를 생각한다면 지금 바로 세무전문가와 상담해서 방향을 결정하는 것이 좋다.
- 출처: (주)신화세법연구소