단독 주택의 양도시 비과세가 적용되는 토지의 범위

1세대 1주택 비과세란 1세대가 양도일 현재 양도하는 주택만 보유하고, 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상 (서울, 과천, 신도시의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주)인 경우에 1세대 1주택과 그 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는 것을 의미합니다.

여기서 말하는 주택의 부수 토지란 건물 정착면적의 10배(도시지역 안의 토지는 5배)를 의미하므로 주택의 부수토지가 건물정착면젹의 10배를 초과하는 경우에는 주택이 아니라 토지로 보게 됩니다. 따라서, 1세대 1주택 비과세가 적용되는 주택과 함께 양도하는 토지라도 주택정착면적의 10배를 초과하는 부분은 양도소득세가 과세됩니다.


[Q] 서울의 대지 400평과 그에 딸린 주택 50평을 매도하려 합니다. 지역은 토지투기지역에 주택투기지역으로 1세대 1주택자이고 3년 이상 거주하고 보유했습니다.

이럴 경우 세금은 어디까지 면제가 되는지요. 총 매매대금에서 주택부분과 토지부분을 나눠서 세금을 내야 하는지, 나눈다면 그 비율이 총매매 대금에서 어떻게 되는지 궁금합니다.


[A] 양도소득세법상 주택의 개념에는 그 부수되는 토지를 포함한 것이므로 건물정착 면적인 30평의 5배인 토지 150평은 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정에 의해서 양도소득세가 비과세됩니다.

이 때, 토지면적(400평)이 기준면적(150평)을 초과하는 250평은 주택이 아니라 토지이므로 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 이럴 경우 토지와 건물 가격의 안분은 토지와 건물의 가액이 일괄로 작성되어 가격 구분이 안되므로 양쪽의 감정가액이 있는 경우에는 그 가액, 감정가액이 없는 경우에는 기준시가의 비율로 안분한 가액이 토지와 건물의 양도가액이 됩니다.

이렇게 계산된 토지의 가액을 기준으로 400평 중 250평은 과세 되고, 건물가액과 토지가액 중 150평은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했으므로 양도소득세가 비과세됩니다. 따라서, 먼저 주택가액과 토지가액을 안분 계산하고 토지가액 중 기준면적 초과부분에 대해서만 양도소득세를 납부하면 됩니다.