증여 받은 주택과 일반 주택의 양도순서

2006년부터 시행되는 2주택에 대한 양도소득세 중과와 관련하여 이에 부담을 느끼는 2주택자들은 2채 중 1채의 주택을 올해 안에 양도하기를 원합니다. 이럴 경우 보유하고 있는 주택의 양도순서에 따라서 납부할 세액이 달라지기 때문에 주의하여야 합니다. 2주택 모두 양도소득세 비과세 요건을 충족한 경우라면 양도차익이 작은 주택부터 먼저 양도를 하는 것이 절세를 할 수 있는 방법이지만, 증여를 받은 주택을 3년 안에 양도하는 경우(2007년 이후 양도 분부터는 5년 안에 양도하는 경우) 증여를 해 준 사람이 직접 양도를 했을 경우에 내야 하는 양도소득세와 증여를 받은 사람이 양도를 했을 때 내야 하는 양도소득세 및 증여 당시에 낸 증여세의 합계를 비교해서 세액이 큰 쪽을 납부하게 되므로 주의하여야 합니다.

[Q] 종로구 무악동 무악현대 아파트 43평(시세 약5억5천, 6년 거주 2년 전 증여받음)과 광장동 현대3단지 25평(시세 약2억6천, 9년 전 구입 약3년 거주 후 임대)을 보유하고 있는데 광장동 아파트를 먼저 처분하려는데 2년 계약의 월세가 있어 잘 매도가 안된다. 이런 경우 무악동 아파트를 먼저 판다면 양도세 부담이 얼마나 더 커지는가?

[A] 1.선생님의 경우 무학동 아파트는 비과세 요건을 충족하지 못했고(3년 미달 보유), 광장도 아파트는 비과세 요건을 충족하였으므로, 무학동 아파트를 먼저 양도하고 광장동 아파트를 나중에 양도해서 비과세를 적용 받는 것이 절세를 할 수 있는 방법이 됩니다.

2.다만, 증여를 받은 3년 이내(2007년 이후 양도 분부터는 5년)에 양도하는 주택은 증여를 한 사람이 직접 양도하는 경우에 내야 하는 양도소득세와 증여를 받은 사람이 내야 하는 양도소득세 및 증여세를 비교해서 납부할 세액이 큰 쪽으로 세법이 적용되니 주의하셔야 합니다.

3.2주택 모두 양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우라면 먼저 양도하는 주택은 과세가 되고 나중에 양도하는 주택은 비과세가 적용됩니다.

4.이런 경우 양도차익(양도가액-취득가액)이 작은 주택부터 먼저 양도를 하는 것이 절세를 할 수 있는 방법이 되는데 정확한 차액은 취득가액에 대한 자료가 없어서 계산을 할 수가 없습니다.

5.다만, 양도차익이 1억원 증가할 때 더 내야 하는 세금은 최대 3,600만원 까지 증가할 수 있으므로 이를 고려하셔서 양도순서를 결정하셔야 손해를 방지할 수 있습니다.