양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다

양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다

8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받으려면 양도일 현재 농지상태로 양도하여야 한다. 여기서 “양도일”이란 대금청산일을 말하되, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 소유권이전 등기접수일을 말한다. 그러나 현실적으로는 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 있지만 양도일 현재는 농지가 아닌 상태로 양도하는 경우가 있을 수 있는데, 다음과 같은 경우에는 농지를 양도한 것으로 인정받을 수 있으므로 이를 적극 입증하면 감면을 받을 수 있다. ○ 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경을 하거나 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. 따라서 매매계약체결 당시에는 농지였음을 입증하면 된다. ○ 환지처분 전에 당해 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고, 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재 농지이면 감면을 받을 수 있다. ○ 일시적 휴경상태인 경우 공부상 지목이 농지라 하더라도 양도일 현재 실제로 경작에 사용되고 있지 아니한 토지는 양도소득세 감면대상이 아니나, 일시적 휴경상태하에서 양도한 경우에는 농지를 양도한 것으로 본다.   - 대법원판례(97누706, 1998.9.22)에서는 8년 이상 자경한 농지가 일시적 관리 소홀로 양도 당시 이주민들에 의하여 불법점거 당하여 농지로 사용되지 못한 경우를 일시적 휴경상태에 있었던 것으로 본 바 있다. 특히 매수자가 농지를 매입한 다음 그 위에다 건물을 신축한 후 그 분양대금으로 잔금을 지급하기로 하는 매매계약을 체결하는 경우가 종종 있는데, 이런 경우에는 양도일 현재 농지가 아니므로 양도소득세 과세대상으로 자료가 전산출력 된다. 따라서 이러한 경우에는 매매계약일 현재 당해 토지가 농지였다는 사실을 적극적으로 입증하여 인정을 받아야 한다.

증여 받은 주택과 일반 주택의 양도순서

2006년부터 시행되는 2주택에 대한 양도소득세 중과와 관련하여 이에 부담을 느끼는 2주택자들은 2채 중 1채의 주택을 올해 안에 양도하기를 원합니다. 이럴 경우 보유하고 있는 주택의 양도순서에 따라서 납부할 세액이 달라지기 때문에 주의하여야 합니다. 2주택 모두 양도소득세 비과세 요건을 충족한 경우라면 양도차익이 작은 주택부터 먼저 양도를 하는 것이 절세를 할 수 있는 방법이지만, 증여를 받은 주택을 3년 안에 양도하는 경우(2007년 이후 양도 분부터는 5년 안에 양도하는 경우) 증여를 해 준 사람이 직접 양도를 했을 경우에 내야 하는 양도소득세와 증여를 받은 사람이 양도를 했을 때 내야 하는 양도소득세 및 증여 당시에 낸 증여세의 합계를 비교해서 세액이 큰 쪽을 납부하게 되므로 주의하여야 합니다.

[Q] 종로구 무악동 무악현대 아파트 43평(시세 약5억5천, 6년 거주 2년 전 증여받음)과 광장동 현대3단지 25평(시세 약2억6천, 9년 전 구입 약3년 거주 후 임대)을 보유하고 있는데 광장동 아파트를 먼저 처분하려는데 2년 계약의 월세가 있어 잘 매도가 안된다. 이런 경우 무악동 아파트를 먼저 판다면 양도세 부담이 얼마나 더 커지는가?

[A] 1.선생님의 경우 무학동 아파트는 비과세 요건을 충족하지 못했고(3년 미달 보유), 광장도 아파트는 비과세 요건을 충족하였으므로, 무학동 아파트를 먼저 양도하고 광장동 아파트를 나중에 양도해서 비과세를 적용 받는 것이 절세를 할 수 있는 방법이 됩니다.

2.다만, 증여를 받은 3년 이내(2007년 이후 양도 분부터는 5년)에 양도하는 주택은 증여를 한 사람이 직접 양도하는 경우에 내야 하는 양도소득세와 증여를 받은 사람이 내야 하는 양도소득세 및 증여세를 비교해서 납부할 세액이 큰 쪽으로 세법이 적용되니 주의하셔야 합니다.

3.2주택 모두 양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우라면 먼저 양도하는 주택은 과세가 되고 나중에 양도하는 주택은 비과세가 적용됩니다.

4.이런 경우 양도차익(양도가액-취득가액)이 작은 주택부터 먼저 양도를 하는 것이 절세를 할 수 있는 방법이 되는데 정확한 차액은 취득가액에 대한 자료가 없어서 계산을 할 수가 없습니다.

5.다만, 양도차익이 1억원 증가할 때 더 내야 하는 세금은 최대 3,600만원 까지 증가할 수 있으므로 이를 고려하셔서 양도순서를 결정하셔야 손해를 방지할 수 있습니다.