임대인 동의 없는 상가인도 무효

올해 5월 상가를 보증금 4000만원에 월세 110만원으로 계약해서 현재 영업 중입니다. 그런데 현주인이 건물을 매각하여 11월말에 새주인과 계약을 새로 하려고 하는데 월세 40만원 인상을 요구하고 있습니다. 내년 4월까지 월세를 안 ???려줘도 되는거 아닌가요? 그리고 내년에는 얼마를 올려줘야 하나요? 만약 아는 분에게 가게를 넘겨주면 현재의 계약 내용이 그대로 유지되나요?


▶법률 Tip

1. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가를 양수받은 자는 임대인의 지위를 승계하는 바, 전주인이 귀하와 맺은 임대차계약에 새주인도 구속을 받게되며, 따라서 귀하는 전주인과의 계약에 따른 임료를 주장할 수 있습니다. 다만 임대인은 임대차계약 후 혹은 차임증감 후 1년이 지나면 12%의 범위 내에서 보증금 혹은 차임의 증액을 요구할 수 있는데, 계약기간이 1년이든, 2년이든 상관없이 1년이 지나면 임대인은 차임증액을 청구할 수 있습니다.

2. 귀하와 같이 보증금과 차임을 동시에 지불한 경우에는 현재 지불한 보증금의 12%, 매달 지급하고 있는 차임의 12%의 범위 내에서 임대인이 증액을 요구할 수 있는데, 보증금을 증액하지 않고 차임만을 증액한다면, 증액할 수 있는 보증금의 12%를 월차임으로 환산한 금액에 월차임의 12%를 더한 만큼 인상할 수 있습니다.

3. 임차인보호를 위해 상가주인이 바뀐 경우 종전 임대차계약이 새주인에게 효력이 있는 것과는 달리, 임대인의 동의없이 임차인은 가게를 다른 사람에게 넘겨줄 수 없습니다. 임차인이 임의대로 가게를 넘겨준 경우 임대인은 종전 계약을 해지할 수 있는 바, 임차인은 반드시 사전에 임대인의 동의를 받아야 합니다.

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