판교신도시에 공급될 공영개발 주택이 8837가구 추가돼 총 1만8758가구가 들어선다. 또 이 중 6082가구가 턴키방식(설계+시공)으로 발주된다.
지난 16일 건설교통부가 마련한 ‘판교 주택건설계획(안)’에 따르면 판교 입주물량은 ‘8•31 부동산대책’을 통해 애초 2만6804가구에서 2만9350가구로 10% 정도 상향 조정되고, 이 중 공영개발 물량은 25.7평 이하 1774가구, 25.7평 초과 7063가구 등 8837가구로 결정됐다.
이에 따라 공영개발인 주택공사의 사업물량은 31개 블록 1만8758가구로 늘었고, 이 중 중대형 12개 블록 6082가구(전체 판교물량의 22%)는 턴키방식으로 발주하고, 나머지 19개 블록 1만2676가구는 ‘현상설계+일반경쟁입찰’ 방식으로 발주된다.
현상설계+일반경쟁입찰 방식은 설계를 현상 공모하거나 주공이 자체 설계한 뒤 시공을 일반 경쟁입찰을 통해 건설사를 선정, 맡기는 방식이다.
턴키방식을 통해 품질은 높일 수 있지만 하지만 턴키방식은 일반 경쟁 입찰에 비해 낙찰률이 20%이상 높다는 단점이 있다. 협의 양도 택지 물량 950가구, 중대형 민간 임대 401가 구, 연립주택 32가구는 공영개발 대상에서 제외됐다.
전용 25.7평 이하 9520가 구(임대 3416가구, 일반분양 5906가구)는 내년 3월 분양될 예정이다. 중대형 아파트와 연립주택 6개 블록 1016가구는 내년 8월 청약예금 가입자에게 공급되며 청약예금 가입자로 서울 기준으로 1000만원, 1500만원 가입자들에게 기회가 돌아갈 것으로 보인다.
1.공영개발 /주택채권 입찰제에 따른 청약전략
◆ 공영개발
판교는 주택공사가 시행사로 나서 분양과 임대를 책임지는 공영개발방식을 택한다.전용면적 25.7평 이하인 중소형아파트는 종전대로 분양가상한제 방식으로 공급되지만 전매제한기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 내년에 분양 받을 경우 2016년 하반기에나 매도할 수 있게 되는 것이다.
공영개발방식의 도입에 따라 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에도 분양가상한제가 적용된다. 정부가 제시한 표준건축비(중소형은 평당 339만원)에 맞춰 분양가를 책정해야 하는 것이다.
중대형아파트에 대해서는 주변아파트 값과의 시세차익(분당 집값과의 차이, 평당 600만~800만원선)을 환수하기 위해 채권입찰제가 시행된다. 판교는 채권상한액(80~90%)을 써야 당첨되기 때문에 실제 분양가는 평당 1700만~1900만원선이 될 것으로 보인다.
◆주택채권입찰제
전용 25.7평을 넘는 아파트에 부활•적용되는 중대형 주택 채권입찰제도 복병이다.서울과 신도시 등에서 이 제도가 시행됐던 1983~1999년 당시 채권상한액은 분양가와 주변 시세를 감안한 시세차익의 70%였다.
시세차익이 1억원이라면 분양가에 최대 7000만원을 더 얹어 청약하는 식이었다.하지만 이번에는 채권상한액 비율이 훨씬 높아질 전망이다.경우에 따라 최대 100%까지 높아질 수도 있어 시세차익이 많이 줄어들 것으로 보인다.
기존 병행입찰제 아래에서의 분양가는 평당 1500만원이었다. 인근 분당지역 시범단지 시세는 평당 2000만원을 호가해 당첨만 되면 평당 500만원의 시세차익이 가능했다.
그러나 분양가와 주변 시세를 감안한 시세차익의 70% 이상까지 채권을 매입하는것이 불가피해지면서 시세차익은 줄어들 수밖에 없다.초기 자금 부담도 대폭 늘어나게 되는데 계약금 외에 채권금액까지 모두 한꺼번에 넣어야 하기 때문이다.
대부분 투자자들은 채권을 상한액까지 써낼 것이 확실하지만 청약경쟁률은 크게 낮아지지 않을 전망이다.채권입찰제가 적용되더라도 주변 시세보다는 비슷하거나 낮은 수준에서 아파트 매입이 가능하기 때문이다.
같은 순위에서 신청자가 분양 세대수보다 많을 경우에는 채권매입약정서에 기재한 국민주택채권 다액 매입약정자 순으로 입주자를 선정하고, 상한선에서 경쟁이 있을 때는 추첨하게 된다.’
층에 따라 채권차등액이 달라지면 로얄층의 경우 채권매입 부담이 일반층보다 커진다.자금사정이 여의치 않은 수요자들은 무리하게 중대형아파트를 분양받기 보다 중소형 아파트로 청약 타깃을 바꾸는 전략이 필요하다.
원가연동제 확대로 일반 민간택지 등에서 분양하는 아파트에 비해 분양가 측면에서 유리해졌지만 전매금지 기간이 10년으로 확대 되었다는 점을 체크해야 한다.
중대형 평형 청약자들은 계약금 외에 목돈을 들여 주택채권을 사야 하는 초기 부담이 가중되기 때문에 자금여력을 먼저 체크해 봐야 한다.
2 통장종류별 청약전략
전용면적 25.7평 이하(보통 33평형) 아파트는 분양권전매 금지기간 강화로 , 환금성이 떨어졌다. 하지만 국민주택채권입찰제 시행으로 초기부담금이 늘어난 청약예금가입자들은 예치금 변경을 통한 중소형평형을 분양받으려고 할 것이다.
따라서 판교의 중대형평형에 대한 채권입찰제 도입으로 상대적으로 중소형평형에 대한 청약경쟁율은 높아질 것이다. 판교 중대형평형(전용 25.7평 초과)의 경쟁률은 낮아질 확률 높은데 주택채권입찰제 도입으로 청약을 주저할 수 있기 때문이다.
8.31대책에서도 구체적으로 채권구입액에 대해 언급하지는 안았지만 판교신도시의 경우 분양가와 주변시세를 감안해 시세차익의 60~70%가 채권상한액으로 정해질 확률이 높다,
당첨직후 계약할 때, 계약금 외 채권구입필증을 같이 내야하는 상황이라 초기부담금이 상당히 높아진다. 따라서 여유자금이 있으신 분들은 채권입찰제로 인해 경쟁률이 낮아진 중대형평형에 적극적으로 청약해보는 것이 좋다
판교신도시 등 공공택지에 공영개발 방식이 도입되고 원가연동제 등 아파트 분양가 규제가 확대됨에 따라 청약통장 가입자들의 전략도 달라져야 한다.
◆ 청약예금.부금 300만원(서울기준) = 중소형아파트 분양이 2006년 3월로 예고되어 있기 때문에 서울에 주소지를 두고 있는 분들은 원가연동제가 적용되는 25.7평이하 아파트에 청약할 수 있다.
◆중대형 평형 신청 가능한 청약예금 가입자=내년 8월 판교에서 공급되는 25.7평초과 중대형아파트와 연립주택,중대형 임대아파트를 청약할 수 있다.
중심상업용지에 지어지는 50평형대이상인 주상복합아파트 1266세대는 중대형으로 공급되기 때문에 청약예금 1천만원(서울 기준)이상 가입자만 청약 가능하다.
주상복합아파트는 2006년 말이나 2007년 하반기에 나올 가능성이 많으므로
중대형 평형신청 가능한 청약예금 신청자들은 8월 청약에 떨어지더라도 한번 더 청약 기회를 가지게 된다.
참고로 주상복합아파트에 대해 원가연동제와 채권입찰제를 적용하는 방안도 거론되고 있지만 현재까지 확정된 게 없다.
◆청약저축 가입자
판교신도시에 내년 3월경 나올 전용면적 25.7평이하 임대아파트를 노려볼만하다.현재안으로는 청약저축가입자는 전용면적 25.7평 이하 평형에만 청약할 수 있다.
또한 내년 8월 나올 중대형 공공임대아파트도 청약자격을 청약저축, 청약부금 가입자로 확대하는 방안이 검토중이기 때문에 관심의 끈을 붙들어 매야 한다.
중대형 공공 임대아파트는 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 아파트로 10년 간 임대 후 주변시세보다 저렴하게 분양 전환된다..
유념해야 할 점은 가입기간이 청약저축은 동일순위(같은 1순위) 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨이 되므로, 적어도 무주택5년이상 60회이상 가입자들에게 당첨확률이 있기 때문에 이에 해당되지 않는다면 예금으로 변경해 민영아파트 일반분양을 노리는 것이 유리하다.
판교가 굳이 아니더라고 공공택지에서 향후 5년간 14만 가구의 아파트를 추가 건설하기로 함에 따라 무주택자들은 이번 기회에 일단 청약 저축에 가입하는 게 좋다.
-무주택세대주가 아닌 청약저축 가입자
청약저축을 청약예금으로 변경하려면 납입액 한도내에서 청약예금통장으로 전환할 수 있다.
서울거주 청약저축 가입자의 경우 총 300만원을 납입했을 때, 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하)으로 변경이 가능하며 변경 후 바로 청약1순위가 될 수 있다.
따라서 청약저축 가입자라면 남은 기간동안 청약저축액을 늘려 청약예치금에 맞게 청약예금으로 전환???야 하는데, 무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과로 변경해야 하는 것이 유리하므로 서울은 각각 600만원,1000만원, 1500만원의 예치금이 되어야 하며, 경기도의 경우 각각 300만원,400만원,500만원의예치금이 되어야 해당 평형에 맞게 변경할 수 있다.
결론적으로 큰 평형으로 변경할 때 1년이 지나야 큰 평형에 청약이 가능한 부금이나 예금과 달리 청약저축은 예치금 한도내에서만 변경할 수 있다.
만약 서울에서 청약저축 600만원을 불입한 사람이라면 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하) 또는 600만원(전용면적 102㎡이하) 중에서 택일해서 변경할 수 있으며 변경 후 바로 1순위가 된다
-주소지 이전으로 중대형 청약
서울지역 500만원 청약저축가입자가 중대형 평형에 청약하고 싶다면 모집공고일 전까지 주소지를 경기도로 이전하면 ( 지방거주자의 중대형평형 불입금액은 청약예금 400만원,500만원) 바로 청약 1순위자가 될 수 있다. 이 때 차액이 생기면 환급받을 수 있다.
◆ 40세ㆍ10년 이상 무주택 가구주라면 소형 평형으로＝만 40세 이상으로 10년 이상 무주택 가구주인데 중대형평형에 청약할 수 있는 청약예금을 가지고 있다면 모집공고일전까지 중소형으로 청약할 수 있는 통장으로 감액을 하여야 한다(서울기준 청약예금 1000,1500만원을 청약예금 300,600만원으로 감액).
무주택 1순위이면서 전용면적 40.8평 초과에 해당되는 청약예금 보유자가 최초 모집공고일 전까지만 전용면적 30.8평 이하인 청약예금으로 바꾸면 곧바로 25. 7평 이하 아파트에 청약이 가능하므로 청약시 무주택 우선순위 혜택을 받을 수 있다.
전용면적 25.7 평 이하 국민주택은 중대형보다 분양가가 저렴하고 채권도 살 필요가 없으므로 목돈이 비교적 없는 실수요자에게 적당하다.
채권 구입액이 부담스러운데 큰 평형대 청약통장이 있는 사람이라면 모집공고일 이전까지 작은 평형대로 옮기면 바로 해당 평형 청약이 가능하다. 단, 일단 변경하고 나면 2년 간 평형 변경이 안된다.
많은 채권을 적어내야 하는 중대형 평형의 경우 무주택자에게 부담스럽고 무주택 우선공급 혜택을 받을수 없기 때문이다. 판교는 분양 계약 후 10년 동안 전매 제한을 예정하고 있어 장기적인 자금계획을 세워야 한다
◆성남시 거주 무주택최우선 공급대상자
내년 3월 분양전까지 성남시 무주택최우선공급대상자로, 만40세이상 10년이상 무주택 세대주요건 갖춘 사람은 총 6번의 당첨기회를 갖게 되므로 분양전 까지 주소지 옮기지 말고 적극적인 청약 전략으로 임해야 한다.
또한 성남시 무주택우선공급대상자로,즉 만35세이상, 5년이상 무주택세대주도 총 4번의 당첨기회를 갖게 되므로 청약하는 것이 좋다.
◆판교연립주택 청약
중대형 연립주택 1016가구는 내년 8월중 분양된다. 올해안에 국제현상 공모 등을 통해 연립주택 설계를 발주할 방침이어서 분양가와 청약경쟁율은 높아질 전망이다.
청약과열 방지를 위해 연립주택과 중대형평형은 같은 시기에 분양될 것으로 예상된다. 연립주택은 공영개발로 지어지기 때문에 원가연동제와 채권입찰제가 적용된다. 이에 따라 분양가(채권 포함)는 평당 1700만~1800만원선이 될 것으로 보인다.
연립주택은 모두 서판교 지역 6개 블록에 지어지며 서울외곽순환도로 근처의 3개 블록(677가구 )은 국제현상공모를 통해 고급주거단지로 조성되고 2개 블록(309 가구)은 . 나머지 1 개 블록(36가구)는 판교지역에 살던 원주민 등에게 공급된다. 공급평형은 평균 50평형대로 이뤄질 전망이다.
50평형 대형 평형 위주여서 청약예금기준으로 서울지역 1000만원과 1500만원, 경기지역은 700만원과 1000만원 통장 가입자들에게 해당된다.
끝으로 투기과열지구내에 대해 과거 5년내 당첨 사실이 있으면 1순위를 부여하지 않기로 했기 때문에, 세대원 중 당첨사실이 있는 자녀가 있다면, 세대분리를 시켜 청약자격을 갖추는 것이 중요하다.
[출처: 2005/11/28 중앙일보 : 박상언]
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