재건축수익률산정방법

재건축 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재건축 아파트의 현재 매매가와 추가부담금 그리고 금융비용을 합한 총투자금액과 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다.

아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다.
대지지분이 20평인 17평형 아파트에 있어 시공사가 제시한 무상지분율은 120%이다. 이에 17평형의 무상지분평형은 대지지분 20평에 무상지분율 120%를 곱한 24평이 된다. 17평형 조합원이 재건축을 통해 30평형 아파트에 입주한다고 했을 때 24평까지는 무상으로 배정받을 수 있는 ???이며 초과분인 6평에 해당하는 비용만큼만 부담하면 된다. 이 때 평균 평당분양가가 900만원으로 예상된다고 하면 무상지분평형 초과분 6평에 이를 곱한 5,400만원이 추가부담금이 된다. 결국 17평형 거주자가 재건축을 통해 30평형 아파트에 입주할 경우 5,400만원만 부담하면 되는 것이다.

그리고 수익률을 살펴보면 현재 17평형의 매매가가 1억원이며 금융비용으로 대략 3,000만원 정도로 예상되고 있어 기존아파트 매매가에 추가부담금, 금융비용을 합한 1억 8,400만원이 총투자금액이 된다. 재건축후 입주평형인 30평형의 대략적인 시세가 인근 지역 아파트를 시세를 토대로 유추했을 때 2억 4,000만원 정도된다고 하면 결과적으로 5,600만원이 재건축에 따른 이익이 되는 셈이다.

기존평형	A	17평형	매매가	H	10,000만원
대지지분	B	20평	금융비용	1	3,000만원
무상지분율	C	120%	총비용(총투자금액)	J=(G+H+I)	18,400만원
무상지분평형	D=(B*C)	24평	인근 아파트 시세	K	24,000만원
입주예상평형	E	30평형	총수익	L=(K-J)	5,600만원
예상평당분양가	F	900만원	수익률 (총수익/총비용)	M=L/J	30.4%
추가부담금	G=(E-D)*F	5,400만원

* 수익성 분석은 용적률, 무상지분율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재건축 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임.
* 금융비용은 연리 6%를 적용하여 재건축 아파트 매입비(기존 아파트 매매가)에 대한 재건축 기간(5년 가정) 동안의 기회비용을 의미함.
* 재건축 과정에서 발생하는 세금 등 각종 제세공과금은 제외함